Fragen und Antworten zur Grundsteuer und zur Grundsteuerreform 2025

Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben. Hierzu gehören Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) sowie alle anderen Grundstücke einschließlich der Gebäude (Grundsteuer B). Grundsteuerpflichtig sind grundsätzlich nur Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Erbpachtnehmerinnen und Erbpachtnehmer. Bei Vermietung kann die Grundsteuer jedoch entsprechend den geltenden zivilrechtlichen Vorschriften für Betriebskosten auf die Mieter übertragen werden.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben vollständig in der Stadt Hamm und können flexibel eingesetzt werden. Mit Ihrer Grundsteuer werden beispielsweise Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätze sowie kulturelle und sportliche Angebote finanziert. Jeder Euro wird sozusagen direkt vor Ihrer Haustür ausgegeben.

Mit Ihrer Grundsteuer leisten Sie somit einen wichtigen Beitrag für die Infrastruktur und das Gemeinwohl in Hamm. Durch die Reform wird die Grundsteuer nun auch zukunftssicher.
 

Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf veralteten Gebäude- und Grundstückswerten, die nicht mehr den aktuellen Verhältnissen entsprechen. Der bisherigen Grundsteuer liegen Wertverhältnisse in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern sogar von 1935 zugrunde. Seitdem änderten sich die Einheitswerte nur minimal und punktuell. Das Bundesverfassungsgericht hat daher 2018 entschieden, dass die bisherigen Regelungen zur Bewertung der Grundstücke nicht mehr mit dem Gleichheitsgrundsatz des Artikels 3 vereinbar sind und zu reformieren sind. Die Reform soll eine gerechtere Steuerverteilung gewährleisten und zu einer Vereinfachung des Bewertungsverfahrens führen. 

Bis zum Ablauf des Kalenderjahres 2024 haben die Gemeinden die Grundsteuer auf der nach bisherigem Recht geltenden Einheitsbewertung berechnet und festgelegt. Bei dieser Bewertungsmethode wurden die Einheitswerte pauschaliert und nach veralteten Tabellen berechnet, die regionale und strukturelle Unterschiede nicht mehr angemessen abbildeten.
Ab dem 01.01.2025 erfolgt die Bewertung auf der Grundlage des Grundsteuerwerts. Nach diesem Bewertungsverfahren wurde auf den Stichtag 01.01.2022 für jede Immobilie ein neuer Wert ermittelt, der regelmäßig aktualisiert werden soll, um näher an der Realität zu bleiben. Dieses sog. Bundesmodell ist für die Bundesländer verbindlich, sofern sie kein abweichendes Landesmodell eingeführt haben („Öffnungsklausel“). Einige Bundesländer, wie z.B. Baden-Württemberg, Bayern, Niedersachsen, haben eigene Bewertungsmodelle erlassen.

Das Land Nordrhein-Westfalen hat sich für das Bundesmodell entschieden und von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht.
 

Für Zeiträume ab 2025 wird die Grundsteuer durch die Städte nur noch auf Grundlage der neuen Grundsteuerwerte und der sich hieraus ergebenden neuen Grundsteuermessbeträge erhoben.

Die erste Hauptfeststellung (Feststellung der neuen Grundstückswerte nach neuem Recht) erfolgte bereits auf den Stichtag 01.01.2022. Die neue Grundsteuer gilt jedoch erst ab 2025 und ist damit auch erst auf den Stichtag 01.01.2025 tatsächlich zu erheben.

Die nächste Hauptfeststellung wird auf den 01.01.2029 erfolgen.

Das dreistufige Verfahren (Bewertung, Steuermessbetrag, Hebesatz der Stadt) bleibt erhalten. Der bisherige Begriff "Einheitswert" wird durch den Begriff "Grundsteuerwert" ersetzt.
 

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 10.04.2018 die bisherigen Regelungen zur Grundsteuer für unvereinbar mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes erklärt, weil die Einheitswerte für Grundbesitz in den „alten“ Bundesländern noch heute auf der Grundlage der Wertverhältnisse zum 01.01.1964 und in den „neuen“ Bundesländern zum 01.01.1935 beruhen. Die nach bisherigem Recht geltende Einheitsbewertung sah alle sechs Jahre eine neue Hauptfeststellung, d.h. eine Wertaktualisierung des Grundbesitzes, vor. Diese Aktualisierung wurde seitens der Länderfinanzverwaltungen bis heute nicht vorgenommen, so dass der letzte tatsächliche Hauptfeststellungszeitpunkt der 01.01.1964 bzw. 01.01.1935 sind. Das bedeutet, dass auch danach errichtete Gebäude auf die Wertverhältnisse von 1964 bzw. 1935 zurückgerechnet wurden.

Mit dem am 26.11.2019 beschlossenen Grundsteuerreformgesetz (GrStRefG) hat der Bundesgesetzgeber die Regelungen zum Einheitswert neu festgelegt. Mit diesem Bundesmodell bleibt die Grundsteuer wie bisher wertorientiert ausgestaltet und unterscheidet bei der Wertermittlung zwischen Wohngrundstücken, für die der Wert nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, und den Nicht-Wohngrundstücken (z. B. gewerbliche oder gemischt genutzte Grundstücke), für die das vereinfachte Sachwertverfahren zur Anwendung kommt. Zudem werden künftig bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben Wohngebäude, die bisher der Grundsteuer A unterlagen, in die Grundsteuer B einbezogen und mit dem regelmäßig höheren Hebesatz der Grundsteuer B belastet. Das Land Nordrhein-Westfalen hat sich für das sog. Bundesmodell entschieden.
Im Rahmen der gesetzlichen Neuregelung zur Grundsteuerreform wurde eine Länder-Öffnungsklausel geschaffen, die es den Bundesländern ermöglicht, durch abweichende landesrechtliche Regelungen das Bundesrecht zu modifizieren. Das Aufkommens- und Hebesatzrecht verbleibt weiterhin bei den Kommunen. Das Land Nordrhein-Westfalen hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und am 04.07.2024 das „Gesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Nordrhein-Westfalen“ (Nordrhein-Westfalens Grundsteuerhebesatzgesetz – NWGrStHsG) beschlossen. 

Die Kommunen treffen im Rahmen ihrer kommunalen Selbstverwaltung die Entscheidung, ob sie wie bisher einen einheitlichen Hebesatz für die Grundsteuer B festlegen oder differenzierte Hebesätze einführen.
Die Möglichkeit zur Hebesatzdifferenzierung stellt somit eine Option dar, die Belastungsverschiebung von insbesondere Geschäfts- und gemischt genutzten Grundstücken zu Wohngrundstücken zu begrenzen.
 

Wichtigstes Organ der Stadt Hamm ist der Rat. Er ist die höchste Vertretung der Bürgerschaft in der Stadt und ist für alle Angelegenheiten der Gemeindeverwaltung zuständig, falls dies durch Gesetz im Einzelfall nicht anders geregelt ist. Die Mitglieder werden alle fünf Jahre von den Bürgerinnen und Bürgern der Stadt je zur Hälfte direkt in den Wahlbezirken und über Listen (Parteien) gewählt. 

Der Rat der Stadt Hamm hat in seiner Sitzung am 10.12.2024 über die Höhe der Hebesätze für die Grundsteuer entschieden. 

Der Rat hat beschlossen, dass die Stadt Hamm die Grundsteuerreform trotz der schwierigen Haushaltslage entsprechend der landes- und bundesgesetzlichen Vorgaben haushaltsneutral (d.h. aufkommensneutral) umsetzen wird.

Er hat ferner für die Grundsteuer B differenzierte Hebesätze von Grundstücken für Wohnen und Nicht-Wohnen festgelegt.

Der „Hebesatz B – Wohngrundstücke“ umfasst Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücke sowie Wohnungseigentum.

Der „Hebesatz B – Nichtwohngrundstücke‘‘ umfasst unbebaute Grundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke und Teileigentum (Sondereigentum ohne Wohnzweck).

Mit der Hebesatzdifferenzierung ist es der Stadt Hamm möglich, die Belastungsverteilung an die jeweiligen räumlich-strukturellen Verhältnisse vor Ort anzupassen und weder Wohn- noch Nichtwohngrundstücke übermäßig stark zu belasten. 

Aufgrund des sozial- und gesellschaftspolitischen Ziels einer Wohnkostenstabilisierung bzw. -reduzierung, und um mögliche Grundsteuermehrbelastungen für Wohngrundstücke abzumildern sowie Wohnraumförderung zu begünstigen, hat sich der Rat der Stadt Hamm für die Einführung der differenzierten Hebesätze bei der Grundsteuer B entschieden.
 

Die Grundsteuer wird in drei Schritten ermittelt.

1. Schritt: Das Finanzamt ermittelt die neuen Grundsteuerwerte (Grundsteuerwertbescheid).

2. Schritt: Der Grundsteuerwert wird mit den gesetzlich festgelegten Steuermesszahlen multipliziert. Die Steuermesszahl beträgt für unbebaute Grundstücke und Nichtwohngrundstücke 0,34 Promille und für Wohngrundstücke 0,31 Promille. So ergibt sich der Steuermessbetrag, der ebenfalls vom Finanzamt festgesetzt wird (Grundsteuermessbescheid).

3. Schritt: Der Steuermessbetrag wird dann mit dem Hebesatz der jeweiligen Stadt multipliziert, um die endgültig zu zahlende Grundsteuer zu berechnen (Grundsteuerbescheid).
 

Wer bereits den Grundsteuermessbetrag nach neuem Recht vorliegen hat, kann die Grundsteuerbelastung für das Jahr 2025 abschätzen: Der Messbetrag in Euro aus dem Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes muss mit dem ab 2025 festgesetzten städtischen Hebesatz multipliziert werden. Das Ergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer.
Ab 2025 gibt es in Hamm folgende Hebesätze:

• Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft)       323 %
• Grundsteuer B (Wohnen)               669 %
• Grundsteuer B (Nicht-Wohnen)        1.338 %

Diese Hebesätze gelten einheitlich für alle Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer in Hamm.

Beispielberechnungen bei einem Grundsteuermessbetrag von 100,-- €:

Grundsteuer A:    100,-- €     x       323%    =       323,-- € Jahresgrundsteuer
Grundsteuer B (Wohnen):    100,-- €     x       669%    =       669,-- € Jahresgrundsteuer
Grundsteuer B (Nicht-Wohnen):    100,-- €     x     1.338%     =    1.338,-- € Jahresgrundsteuer
 

Ob Sie ab 2025 mehr oder weniger Grundsteuer zahlen als bisher, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes in erster Linie von der Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb der Kommune ab.

Wie das Bundesverfassungsgericht festgestellt hat, haben sich seit 1964 bis heute erhebliche Wertsteigerungen und Wertverschiebungen zwischen den einzelnen Grundstücken und auch zwischen den Grundstücksarten ergeben. Zudem haben das Baujahr Ihres Wohnhauses sowie der Sanierungsstand Einfluss auf die Bewertung durch das Finanzamt.

Stellt sich bei der Neubewertung heraus, dass Ihr Grundbesitz im Verhältnis stärker an Wert zugelegt hat (z.B., weil sich eine ehemals günstige Randlage zur mittlerweile gesuchten Wohnlage gewandelt hat), wird Ihre Grundsteuer wahrscheinlich steigen. Der Anstieg kann je nach Wertentwicklung deutlicher oder weniger stark ausfallen. Natürlich ist umgekehrt auch ein Absinken der einzelnen Steuerlast oder ein Gleichbleiben denkbar.

Für Mieter ergeben sich möglicherweise auch Veränderungen, da die Grundsteuer als Bestandteil der Betriebskosten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden kann, wenn im Mietvertrag die Umlage vereinbart ist.
 

Der Begriff wird oft missverstanden. Er bedeutet nur, dass insgesamt das stadtweite Gesamtaufkommen der Grundsteuer nach Umsetzung der Reform dem Gesamtaufkommen der Grundsteuer vor der Umsetzung der Reform entsprechen soll. Die Reform als solche ist also kein Grund dafür, dass sich das Aufkommen verändert. 

Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass Ihre individuelle Grundsteuer gleich bleibt. Denn wenn die Neubewertung ergibt, dass Ihr Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert zugelegt hat, dann steigt dafür künftig die Grundsteuer – auch wenn sich das Gesamtaufkommen vor Ort nicht erhöht. Dies liegt vor allem an der Neubewertung auf Basis des reformierten Bundesrechts.

Bereits im Jahr 2023 hat der Rat der Stadt Hamm entschieden, die Grundsteuerreform trotz der schwierigen Haushaltslage aufkommensneutral umzusetzen, was unter Berücksichtigung der Finanzplanung 2025 auch geschieht.
 

Die Steuer soll aufkommensneutral aus Sicht des Staates reformiert werden – nicht aus Sicht des einzelnen Bürgers. Das heißt: Insgesamt soll die Kommune zwar nur so viele Steuern einnehmen wie vor der Reform, aber einzelne steuerpflichtige Personen könnten höher belastet werden als bisher, andere niedriger. Grund hierfür sind die im alten Verfahren häufig (vom Finanzamt) nicht erfassten Werterhöhungen und Wertverschiebungen in den vergangenen Jahrzehnten seit der letzten Hauptfeststellung.

Individuelle Grundsteuerbelastungen können jedoch auftreten – je nachdem, wie sich der Wert Ihres Grundstücks im Verhältnis zu anderen Grundstücken entwickelt hat. Die Grundsteuer für die einzelne steuerpflichtige Person kann sich erhöhen, reduzieren oder gleichbleiben. Wenn sich die individuelle Grundsteuer einzelner Steuerzahler ab 2025 im Vergleich zu den Vorjahren dagegen sehr deutlich erhöht, wird dies vor allem an der Neubewertung auf Basis des reformierten Bundesrechts und zusätzlich veränderten Hebesätzen liegen.

Die gute Botschaft heißt jedoch: Die ,zweite Miete‘ bleibt für alle Haushalte in Hamm auf niedrigem Niveau. Mit einem Kraftakt ist es der Stadt erneut gelungen, die Kosten für Gebühren und Steuern auch für das Jahr 2025 nahezu konstant zu halten. Dies war angesichts der allgemeinen Kostensteigerungen in fast allen Lebensbereichen nicht unbedingt zu erwarten und ist eine besondere Leistung, von der alle Bürgerinnen und Bürger profitieren werden. Unterm Strich zahlt ein durchschnittlicher 4-Personen-Haushalt 36 Euro mehr als im Jahr 2024. Damit liegt Hamm im Vergleich zu den umliegenden Kommunen weiterhin am unteren Ende der Preisskala. 
 

Wohngrundstücke haben in den vergangenen Jahrzehnten einen höheren Wertzuwachs erfahren als Geschäftsgrundstücke. Das Bundesverfassungsgericht hat den Gesetzgeber verpflichtet, für die Berechnung der Grundsteuer aktuelle Werte zu verwenden. Dadurch werden Wohngrundstücke in der Regel stärker belastet als Gewerbeimmobilien.

Die Grundsteuer richtet sich unter anderem nach dem Wert des Grundstücks. Der Wert von Wohngrundstücken ist in vielen Orten, vor allem Städten, seit der letzten Hauptfeststellung aus dem Jahr 1964 aber deutlich gestiegen. Alle Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer mussten beim Finanzamt auf den Stichtag 01.01.2022 Erklärungen zu Größe und Wert ihres Grundstückes abgeben. Dass ab 2025 für einige Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer die Belastung steigt, für andere sinkt, ist die Folge der Neubewertung der Grundstücke.

Mit Versand der Grundbesitzabgabenbescheide für das Jahr 2025. Dieser ist nach aktuellem Stand Ende Januar bzw. Anfang Februar vorgesehen.

Die neu berechnete Grundsteuer muss ab dem Jahr 2025 bezahlt werden. Sie wird als Jahresbetrag festgesetzt. Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel zu den in § 28 Grundsteuergesetz gesetzlich festgesetzten Terminen fällig. Diese sind der 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.

Die Stadtverwaltung Hamm ist bemüht, den Aufwand für Buchhaltung und Zahlungsverkehr so klein wie möglich zu halten. Hierbei können Sie helfen. 

Das für Sie und für die Stadtverwaltung einfachste Verfahren ist das SEPA-Lastschriftmandat. Der Vorteil für Sie besteht darin, dass Sie die Fälligkeitstermine nicht beachten müssen, immer die richtigen Beträge abgebucht und Mahnungen vermieden werden. Die Stadtkasse Hamm kann alle Beträge automatisch verbuchen.

Die Erteilung eines SEPA-Lastschriftmandates ist für Sie ohne Risiko. Wird Ihr Konto belastet, können Sie innerhalb von 8 Wochen bei Ihrer Bank der Belastung widersprechen. Durch die Rücklastschrift erlischt sofort ihr erteiltes Lastschriftmandat und muss bei Bedarf schriftlich neu für das jeweilige einzelne Kassenzeichen erteilt werden. Gleichzeitig wird dem Grundbesitzabgabenkonto hier eine Rücklastschriftgebühr belastet. Sie können ein bereits erteiltes SEPA-Lastschriftmandat jederzeit widerrufen.

Ein bereits erteiltes SEPA-Lastschriftmandat gilt auch für die neue Grundsteuer ab 2025.  Hier geht es zum Onlineantrag. 

Bitte beachten Sie auch folgenden Hinweis: 
Die Stadtkasse Hamm kann und darf eine Neuerteilung bzw. Kontoänderung eines Mandates im Hinblick auf die neuen EU-Richtlinien wegen der fehlenden Unterschrift nicht mehr per E-Mail akzeptieren.

Bei Fragen zu Zahlungsangelegenheiten wenden Sie sich bitte direkt an die Stadtkasse Hamm (Tel.: 02381 17-9925).
 

Die Stadt Hamm ist verpflichtet, die Grundsteuerberechnung auf Basis des Grundsteuermessbescheids (sog. Grundlagenbescheid) des Finanzamtes vorzunehmen. Dies gilt selbst dann, wenn der Grundsteuermessbetragsbescheid falsch sein sollte.
Sollte die Ermittlung des Grundsteuerwerts falsch sein und somit in der Folge auch der für die Grundsteuer zugrunde liegende Grundsteuermessbetrag, wenden Sie sich bitte an das für die Bewertung Ihres Grundbesitzes zuständige Finanzamt. Erst wenn das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag korrigiert, kann und wird auch die Stadt Hamm in der Folge die Grundsteuer automatisch korrigieren.

Hinweis: 
Ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid muss als unbegründet zurückgewiesen werden, wenn nur inhaltliche Gründe gegen die Bewertung des Finanzamtes vorgebracht werden. In diesen Fällen wenden Sie sich bitte nur direkt an das Finanzamt.
 

Das Einlegen eines Einspruchs entbindet nicht davon, die Steuern zunächst zahlen zu müssen. Der Grundsteuermessbetragsbescheid des Finanzamtes ist der Grundlagenbescheid für den Grundsteuerbescheid der Kommunen und als solcher für diese bindend. Solange der Grundsteuermessbetragsbescheid seitens des Finanzamtes nicht geändert oder aufgehoben wird, besteht weiterhin die pünktliche und vollständige Zahlungspflicht für die Grundsteuer an die Stadt Hamm auf der Basis der letzten Festsetzung des zuständigen Finanzamtes. 

Allgemeine Fragen zur Grundsteuerreform können Sie gerne auf der Internetseite der Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen nachlesen.

Bei Fragen oder Einwänden zum Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts oder zum Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrages wenden Sie sich bitte direkt an das für Ihr betroffenes Grundstück zuständige Finanzamt. Die Kontaktdaten finden Sie auf den beiden zuvor genannten Bescheiden.

Sofern es sich um Fragen zum Grundbesitzabgabenbescheid selbst handelt, können Sie sich an die Stadt Hamm, Amt für Finanzen und Controlling, Abteilung Steuern und Benutzungsgebühren, wenden. 

Hierzu stehen Ihnen folgende Möglichkeiten zur Verfügung:

1. per E-Mail:

• a) an Ihre zuständige Ansprechpartnerin / Ihren zuständigen Ansprechpartner. 
  Die Kontaktdaten finden Sie auf Ihrem Grundbesitzabgabenbescheid,
• b) an steuern20@stadt.hamm.de.

2. telefonisch oder persönlich:
   Die Kontaktdaten finden Sie auf Ihrem Grundbesitzabgabenbescheid.

3. per Online-Anfrage: